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2 de Abril de 2020

Arrendamento Rural: saiba os riscos e como se prevenir antes de celebrar o contrato

Assim como acontece em qualquer tipo de contrato, antes de efetivamente assinado, é necessário entender os riscos da operação e se prevenir de quaisquer surpresas desagradáveis que venham a frustar a negociação.

Gustavo Quaresma, Advogado
Publicado por Gustavo Quaresma
há 4 meses

 O produtor rural, muitas vezes, se vê na necessidade de buscar terras mais férteis para sua lavoura, ou que tenha mais recursos naturais, com a topografia que se adeque melhor ao tipo de atividade exercida, etc, porém não quer investir na compra de mais terras.

 Por isso, quando encontra uma fazenda que cumpre com estes requisitos e que esteja disponível para ser arrendada, logo deseja assinar o contrato para não perder a oportunidade e acaba correndo o risco de realizar um mau negócio.

 Acontece que não é aconselhável realizar este tipo de contrato sem antes ter um planejamento traçado e estar bem orientado, justamente por ser um empreendimento que requer um investimento grande de dinheiro e que está sujeito à inúmeros riscos, seja de ordem ambiental ou contratual.

 Primeiramente, é importante saber como a legislação define o termo "Arrendamento Rural", vejamos:

Artigo 3º, caput, do Decreto nº 59.566/66:
Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei. (...)

 Em outras palavras, o Arrendamento Rural é a cessão do imóvel, por parte do arrendatário ao arrendador, no qual deve ser exercida atividade tipicamente rural, seja ela agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativista ou mista, e em contraprestação será paga certa retribuição ou aluguel.

 A seguir, será listado algumas atitudes que o produtor rural deve tomar antes realizar o arrendamento rural:

  • Primeiro tópico e mais importante é verificar junto à matrícula do imóvel, se quem pretende arrendá-lo é o verdadeiro dono ou possuidor com justo título. E nessa busca, já consultar eventuais restrições, bloqueios ou penhoras que a propriedade pode ter sofrido. Essa pesquisa pode ser feita em Cartório de Títulos e Documentos e outros órgãos públicos;
  • Com a matrícula em mãos, é importante conferir a metragem da área da propriedade, incluindo daquela que pretende ceder à título de arrendamento e verificar se o imóvel foi georreferenciado, nos moldes da atual legislação (Lei 10.267/01 e Decretos 4.449/02 e 5.570/05);
  • Importante analisar, junto ao INCRA, a regularidade do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR e se os pagamentos do ITR estão em dia, evitando assim gastos com regularização cadastral e tributária;
  • Do aspecto ambiental, é de suma importância que a propriedade esteja declarada no CAR, sendo que a regular inscrição no CAR possibilita o planejamento ambiental e econômico do uso e ocupação do imóvel rural. É necessário verificar ainda se a área consolidada foi aberta seguindo a lei, com todas as licenças de supressão vegetal, por exemplo;
  • Deve-se realizar uma consulta junto aos órgãos de controle ambiental como IBAMA e Secretarias do Meio Ambiente (Estadual ou Municipal), se há algum embargo ambiental relativo à propriedade;
  • A última recomendação é que o produtor rural se informe para saber se a área estava arrendada antes para outra pessoa e se o arrendador notificou o antigo arrendatário para que exerça o direito de preferência na renovação do contrato ou se houve distrato entre as partes.

 Estes são um dos aspectos mais importantes que o produtor rural deve se atentar no momento de celebrar um contrato de Arrendamento Rural. O ideal é ter um advogado de confiança que possa orientá-lo na análise pré-contratual e também para elaborar um contrato que lhe dê mais segurança e tranquilidade para expansão da sua atividade econômica.


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